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地產“兩萬”掌門:哪個未來面孔更青春?

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在互聯網+時代,地產公司都在談轉型。萬達和萬科作為住宅和商業地產的標桿,其各自的未來取決于今天的掌門站在多高的位置,用什么工具來觀察未來,能看到多遠,看到之后又如何判斷。

萬達老板王健林想的是未來要去房地產化,盡量用別人的錢來賺錢;萬科郁亮則開始推合伙人制,他設想萬科未來成為真正的公眾公司。


                             對地產未來的判斷


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王健林:去房地產化


4月15日,王健林在深交所演講時表示,“中國房地產已經走到供需平衡的拐點,躺著掙錢的高利潤時代已經過去。”因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品,所以萬達只能以“售”養“租”。雖然重資產模式還能發展,但難度在加大,要快速擴大規模,就要轉型輕資產,去房地產化。


郁亮:未來10年行業仍安全


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去年開始,郁亮就不斷對外提及房地產步入“白銀時代”。國家經濟結構在發生微妙轉變,對于中國房地產行業來說,高增長、高利潤的黃金時代可能就要過去了。談及房地產行業還有多少機會,他稱,中國房地產建設行業的天花板正在來臨,甚至已經來臨,但對于一個企業的增長空間,遠沒到天花板。

萬科花了8個月的時間做了個全球房地產最大一項量化研究,分析了27個國家過去40年的房地產大周期,演算中國樓市未來十年將發生什么。最后得出結論,未來十年中國的住宅市場不會大幅下跌,行業總體仍然安全。基于此,萬科仍會將住宅作為最重要業務。但住房全面短缺時代已經結束。


                              各自的未來


王健林:去掉“地產”兩字

萬達的轉型目標中,5年后可能不再有重資產,完全輕資產化。

王健林表示,萬達的輕資產有兩個戰略目標:一是2020年開業400個至500個萬達廣場;二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

對于去房地產化方面,王健林稱,如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產之外,這個公司就不能再叫房地產公司,所以我們也有打算,將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字,變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司,去房地產化,也將實現萬達商業地產的全面轉型。


郁亮:徹底成為公眾公司

未來萬科會讓合作伙伴也加入到合伙人機制,讓總包單位也可以跟投,合伙人機制越來越深化,最后讓客戶成為合伙人,萬科從而徹底成為一家社會化企業,一家徹底的公眾公司,或者換句話說,成為眾籌公司。


                               如何看互聯網+?



馬云逼問王健林:準備付出什么代價

4月21日,王健林發表演講談萬達的O2O轉型,萬達集團將往兩個方向走,第一是花錢增加體驗感,增加黏度,第二是通過互聯網+金融,獲得利潤。

主題演講結束后,互聯網金融巨頭的代表、阿里巴巴集團董事局主席馬云向他提問:轉型就像拔牙,總要付出代價,你愿意付出多大的代價? 

“現在的路還在走,我們還不知道我們的前方有多大的陷阱,也不知道這個坑掉進去以后,還會費多長時間能夠爬上來。”王健林說。

聽了王健林這番話,馬云顯然“不滿意”,他說,健林你說了這么多,我還是沒聽出來你打算付出多少代價,我聽到的都是別人跟你分享了這個代價。

王健林似乎頗為不悅,他告訴馬云:“我跟你講,其實不打算付出太大代價,代價太大我就變窮了。”


郁亮:核心是互聯網+后面的東西

去年以來,萬科一度看上去有些準備不足。伴隨著“互聯網+”時代的來臨,馬云、馬化騰這樣的互聯網大佬,在年輕人眼中已經成為神話和傳奇,明星房地產企業家則好像從頂峰跌落一般,黯淡下來。

郁亮開始帶領著團隊抓住一切機會學習互聯網。他們甚至邀請“90后”代表馬佳佳做了一次內部演講。

郁亮說,通過一段時間的思考,認識到“互聯網+”最核心的部門不是互聯網,是“+”后面的東西,“互聯網改造房地產,這是我們的核心。”

今年以來,萬科到小米、阿里、華為等互聯網企業取經,也到富士康和美的等制造企業學習。


                           應對之道


王健林:以眾籌方式融資

萬達如何輕資產化?王健林表示,從外部管道來看,包括基金、保險等機構投資者,現在已簽訂有約束力的項目25個,如果萬達需要,很快就可以簽百個以上的項目。的確,像中國人壽、平安等保險大鱷有足夠的資金向地產滲透。

而在內部融資渠道的建設上,萬達成立電子商務公司,收購快錢支付公司,這兩家公司都在做全新的理財產品,采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。

目前來看,萬達的理財產品真正投向實體,能產生真實回報。“我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報,5年或7年把萬達廣場處置,將收益分給投資者。”


郁亮:合伙人制+小草計劃

萬科的具體做法首先是推合伙人制。郁亮和超過2500名員工都增持及購買了公司股票,從而成為公司的“合伙人”。

第二層合伙人制,是項目合伙人。該制度下,項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必需跟隨公司一起投資項目,其他員工則可選擇自愿參與。項目的經營效果直接和員工的投資收益掛鉤。

郁亮表示,東莞虎門萬科城項目就是萬科內部最大的跟投項目,員工跟投了一個億。

另外,萬科還推出了小草計劃,鼓勵內部員工創業。隨著合伙人制的深入,將來客戶也可以成為合伙人,萬科到那時將轉型為眾籌公司。(綜合證券日報、東方財富網、地產派等報道)




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文章來源:九個頭條網
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